bisiness.png
Медведев проведет совещание по развитию банковской системы

Медведев проведет совещание по развитию банковской системы

3 октября премьер-министр Медведев проведёт совещание, на котором будет обсуждаться положение дел...

Д.Медведев: У рубля есть все шансы стать мировой резервной валютой

Д.Медведев: У рубля есть все шансы стать мировой резервной валютой

Вчера, 28 сентября в Ялте открылся инвестиционных форум СНГ. Форум посетили представители всех...

Онлайн-кредитование выходит в российские регионы

Онлайн-кредитование выходит в российские регионы

Сервис кредитования онлайн «Всё в кредит» начинает работу в регионах России. Первые...

АСВ назвало размер опасных ставок по вкладам

АСВ назвало размер опасных ставок по вкладам

Банковские вклады, ставки по которым выше 12%, рискованные. Об этом в эфире ТВ-канала «Россия-24»...

В 2011 году у россиян оказалось по 1550 евро на душу населения

В 2011 году у россиян оказалось по 1550 евро на душу населения

Россия, по итогам прошедшего года, заняла сорок пятое место в мировом рейтинге наиболее богатых...

  • Медведев проведет совещание по развитию банковской системы

    Медведев проведет совещание по развитию банковской системы

  • Д.Медведев: У рубля есть все шансы стать мировой резервной валютой

    Д.Медведев: У рубля есть все шансы стать мировой резервной валютой

  • Онлайн-кредитование выходит в российские регионы

    Онлайн-кредитование выходит в российские регионы

  • АСВ назвало размер опасных ставок по вкладам

    АСВ назвало размер опасных ставок по вкладам

  • В 2011 году у россиян оказалось по 1550 евро на душу населения

    В 2011 году у россиян оказалось по 1550 евро на душу населения

Ипотечное кредитование

Очень часто под ипотечным кредитованием подразумевают покупку квартиры под залог покупаемой квартиры. Это правда, но, правда, неполная.

Ипотечное кредитование (Mortgage) — это выдача любого кредита под залог недвижимости. Недвижимость находится в залоге до полного погашения задолженности.

Английское Mortgage произошло от латинского «mortuus» и слова германского происхождения

«gage». Таким образом, Mortgage дословно переводится на русский язык, как «смертельный залог». В 17 веке этимологию этого слова описал юрист сэр Эдвард Кук (Edward Coke): «Если заемщик не может выплатить долг по ипотеке, то заложенная земля с домом у него забирается, что ставит должника и его семью на грань смерти, если же заемщик выплачивает долг, то умирает залог, как обременительное свойство заложенного имущества».

В нашей современной жизни дикая жестокость средних веков уступила место просвещенному гуманизму. Что, впрочем, не мешает кредиторам периодически, чаще во времена кризисов, выбрасывать на улицу временно потерявших источник дохода должников. В России

Случаи конфискации заложенной недвижимости встречаются довольно редко, как, впрочем, и факт залога недвижимости. Мне не известно ни одного случая выселения людей из заложенных квартир. Такая ситуация складывается в силу неразвитости рынка ипотечного кредитования и все еще сильного влияния на актуальный Жилищный кодекс, принятый не так давно — в апреле 2005 года, советского законодательства, защищающего право граждан на жилье. А вот в США очень даже неплохо развита торговля «гнездами, упавшими с деревьев», и люди, волею судьбы оказавшиеся на улице, там не редкость.

Не желая связываться со «смертельными залогами», россияне даже на покупку квартиры предпочитают брать потребительские кредиты под гарантию поручителя в Сбербанке или банках с западным капиталом с их длинными и дешевыми деньгами. И все же продукт «Кредитование под залог квартиры» уже довольно активно предлагается различными банками.

Сроки ипотечного кредита обычно варьируются до 10 — 15 лет. Размер кредита может составлять до 70% от стоимости закладываемой квартиры. В некоторых случаях кредиты предоставляют на срок до 25 лет с нулевым первоначальным взносом. Но нужно помнить, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше доля процентных выплат в общей сумме погашения кредита. Размер расчетной ежемесячной выплаты обычно не превышает 40% чистого совокупного дохода семьи заемщика. Процент по кредиту в солидных банках находится на уровне 10%-12% годовых. Стоимость организации кредита варьируется от 300 до 2000 долларов США. Размер эффективной процентной ставки у солидных банков редко превышает декларируемую более чем на 1%- 2%.

Но есть еще и не очень солидные банки, предпочитающие проводить непрозрачную ипотечную политику. У них к декларируемой процентной ставке, на которую будущий заемщик обращает внимание прежде всего, добавляется еще ряд комиссий и сборов, о которых заемщик узнает в самый последний момент, часть из которых относятся к банку в чистом виде, и на часть из которых банк имеет влияние:

•     комиссия за рассмотрение заявки;

•     комиссия за организацию кредита;

•     комиссии за открытие и ведение кредитных счетов;

•     комиссия за снятие наличных;

•     оплата услуг оценщика и риэлтера, которого(ых) можно выбрать только из перечня, предлагаемого банком;

•     страховка, тоже только через ограниченное число страховых компаний;

•     государственный регистрационный сбор, оплата услуг регистратора и нотариуса и т. д.

В большинстве ипотечных договоров присутствует пугающая формулировка о праве банка в одностороннем порядке изменить процент по кредиту. В принципе — это достаточно серьезная угроза оказаться у разбитого корыта в случае наступления кризисных ситуаций, когда банк, чтобы залатать свои проблемы с пассивами, может увеличить процентную ставку в любое количество раз. Угроза, конечно, не в том, что банк произвольно сможет увеличить процентную ставку с целью разорить своих заемщиков. Разумеется, любой банк заинтересован в том, чтобы и клиенты были довольны, и на его счетах появлялась прибыль. Обычно так и происходит. Но не всегда.

Губительность формулировки заключается в том, что в общефинансовой кризисной ситуации клиент не имеет возможности перекредитоваться — т. е. вернуть досрочно кредит одному банку путем взятия кредита в другом банке. Соответственно, в ситуации кризиса заемщик может быть поставлен банком в положение с одним выходом — ему придется расстаться с залогом. Как показывает история финансовых потрясений, именно так оно и происходит.

Если вас смущает потенциальная возможность злоупотребления правом менять процентную ставку по кредиту в одностороннем порядке, то можно воспользоваться более объективным механизмом формирования и пересмотра процента по кредиту. Речь идет о так называемых ставках с «плавающим процентом». Обычно алгоритм расчета процентной ставки базируется на значении LIBOR и рассчитывается как . Процентная ставка по этому алгоритму регулярно пересматривается. Период пересмотра процентов обычно равен одному году.

Привязка к LIBOR защищает заемщиков от страновых рисков, но не защищает от международных волн нестабильности. За последние 20 лет LIBOR колебался в коридоре от 1.4% до 9% годовых. На текущий момент LIBOR имеет тенденцию к повышению и по прогнозам специалистов должен к концу 2006 года повыситься до 6.5% для долларовых кредитов. А эта валюта, как вы, наверное, помните, выбрана на роль «денег» в учетной политике «ЛьФ».

Стоит ли соглашаться на плавающие процентные ставки с явной тенденцией к повышению? Думаю, что ответ должен быть отрицательным.

Оценивая текущую ситуацию с недвижимостью, можно однозначно сказать, что ипотечный рынок в России еще не созрел. К нему не готовы ни потенциальные заемщики, ни кредиторы, ни инфраструктура строительства жилья.

Новости финансов